Vietnam Ofis Kira Fiyatları

Hızlı Cevap: Vietnam Ofis Kira Fiyatları 2026

Vietnam'da ofis kira fiyatları, şehir, sınıf (Grade A/B/C), bölge ve hizmet paketine göre USD 8–65/m²/ay bandında değişir. Ho Chi Minh City CBD Grade A ofisler 2025 Q3 itibarıyla ortalama USD 58–63/m²/ay, Hanoi CBD Grade A ortalama USD 42–47/m²/ay, Da Nang merkez Grade B ise USD 14–20/m²/ay seviyesindedir (kaynak: CBRE Vietnam Q3 2025 Market Report).

Bu kalemlerin üzerine %10 KDV (VAT), %2 yönetim aidatı, 3 ay depozito ve elektrik/su tüketim bedeli eklenir. Yabancı şirketler için ofis adresi yalnızca konfor değil; ERC (Enterprise Registration Certificate) ve IRC (Investment Registration Certificate) başvurusunda zorunlu hukuki gerekliliktir. Sanal ofis (virtual office) Vietnam'da 100% yabancı sermayeli şirket (FDI) kurulumunda kabul edilmez; fiziksel kira sözleşmesi şarttır (Amended Law on Enterprises 2025, yürürlük 1 Temmuz 2025).

Bu sayfa hazır tutar tablosu değildir. Faisth Travel Agency olarak Türk şirketlerine Vietnam'da ofis seçimi, kira sözleşmesi denetimi ve şirket kurulumu uyumu konusunda danışmanlık veriyoruz. Sayfadaki rakamlar piyasa ortalamasıdır; bina, kat, görünüm ve kontrat süresine göre ±%15 oynar.

Vietnam Ofis Piyasasının Yapısı: Sınıf ve Şehir Ayrımı

Vietnam'da kurumsal ofis arzı üç büyük merkezde yoğunlaşmıştır: Ho Chi Minh City (HCMC, eski Saygon), Hanoi ve son yıllarda hızla büyüyen Da Nang. Bu şehirlerin dışında Hai Phong, Binh Duong ve Bac Ninh sanayi odaklı ofis ihtiyaçları için tercih edilir; ancak kurumsal Grade A arzı sınırlıdır.

Sınıf Tanımları

• Grade A: 2015 sonrası inşa, uluslararası yönetim (Savills, JLL, CBRE), BMS sistemleri, LEED/Green Mark sertifikası, jeneratör + UPS, asgari 3 m kat yüksekliği.
• Grade B: 2005–2015 inşa, yerli yönetim, temel HVAC, çoğunlukla yerli kiracı portföyü, esnek kontrat süresi.
• Grade C: Yaş ≥ 15, çoğu shop-house veya dönüştürülmüş bina, KOBİ ve start-up odaklı.

Şehir Bazlı 2026 Q1 Aralıkları

Kaynaklar: Savills Vietnam Market Insight 2025 Q3, JLL Vietnam Office Market Report. Boşluk oranlarındaki keskin artış, Thu Thiem ve Cau Giay'daki 2023–2025 arz patlamasından kaynaklanır; kiracı için pazarlık marjı şu dönemde %8–15 aralığındadır.

Vietnam Ofis Kira Sözleşmesinin Anatomi

Vietnam kira sözleşmesi (Lease Agreement) genelde İngilizce + Vietnamca iki dilli düzenlenir; uyuşmazlıkta Vietnamca metin esas alınır (Civil Code 2015, Md. 405). Türk yatırımcının dikkat etmesi gereken ana kalemler:

1. Net vs. Gross alan: Vietnam'da kira çoğunlukla net leasable area üzerinden hesaplanır; ancak Grade B/C binalarda gross (ortak alan dahil) hesap yapılır. Fark %15–22'ye ulaşabilir.
2. Kira artışı: Tipik kontrat 3 yıl, yıllık artış %5–8. Bazı Grade A binalarda 2 yılda bir %10 artış uygulanır.
3. Depozito: Standart 3 ay kira + VAT. Kontrat sonunda iade edilir ancak fit-out (iç dekor) restorasyon kesintisi yapılır.
4. Fit-out süresi: Genellikle 30–60 gün ücretsiz. Bu süre yazılı sözleşmede yer almazsa kira ilk günden başlar.
5. Service charge (yönetim aidatı): USD 4–7/m²/ay. Klima saat dışı kullanımı (overtime A/C) ayrı faturalanır: USD 3–6/saat.
6. Çıkış cezası (early termination): Kalan kira süresinin %30–100'ü kadar; agresif klozlar için mutlaka müzakere gerekir.

VAT, Stopaj ve Faturalama

Kira bedeline %10 VAT eklenir. Şirketiniz VAT mükellefiyse bu tutar indirim konusu yapılabilir. Bireysel kiraya verenden ofis tutuyorsanız (shop-house vb.), %5 PIT (kişisel gelir vergisi) + %5 VAT stopajla siz öder, ardından maliyet kaydedersiniz. Ofisin iş yeri olarak ruhsatlı olduğunu doğrulamadan kontrat imzalamak ERC başvurusunda reddedilmenize yol açar.

Şirket Kurulumu İçin Ofis Adresi: Hukuki Zorunluluk

Vietnam'da yabancı sermayeli şirket (FDI) kurulumu iki aşamalıdır: IRC (Yatırım Tescil Belgesi) ve ERC (Şirket Tescil Belgesi). Her ikisi de geçerli bir Vietnam adresi talep eder. Amended Law on Enterprises 2025 (yürürlük 1 Temmuz 2025) ile birlikte:

• Tescilli adres fiziksel ofis olmalıdır; sanal ofis kabul edilmez.
• Adresin bulunduğu binanın ticari/ofis kullanım izni bulunmalıdır. Konut amaçlı apartman dairesi (residential) yasal değildir.
• Kira sözleşmesi minimum 12 ay olmalıdır; bazı il DPI (Department of Planning & Investment) ofisleri 24 ay talep eder (özellikle Hanoi).
• Sözleşme + ruhsat fotokopisi + kiraya verenin tapu/yetki belgesi başvuru dosyasına eklenir.

Yeni şirketler için kademeli yaklaşım öneriyoruz: Lisans alımına kadar küçük bir Grade B/C ofis kiralanır (3–6 ay), faaliyet netleştikten sonra Grade A'ya geçilir. Bu yöntem ilk yıl USD 15.000–25.000 tasarruf sağlar. UBO bildirimi ve şirket yapılandırmasının ofis seçimini nasıl etkilediği konusunda Vietnam UBO Disclosure Danışmanlığı sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Toplam Maliyet Tablosu: 100 m² Örnek Senaryo

Aşağıda Hanoi Ba Dinh'te 100 m² Grade B ofis için aylık + ilk yıl maliyet kalemlerini sunuyoruz (USD bazında, 2026 Q1 fiyatlarıyla):

İlk yıl peşin nakit ihtiyacı yaklaşık USD 70.000–80.000 seviyesindedir. Bu rakam kontrat süresi uzatılarak veya fit-out kapsamı kısılarak %20–30 aşağı çekilebilir.

Uzman Görüşü

"Türk yatırımcıların en sık yaptığı hata, kira sözleşmesini imzalamadan önce binanın ticari amaçlı kullanım iznini teyit etmemek. Vietnamca Giấy chứng nhận đầu tư ve Giấy phép xây dựng belgeleri kontrol edilmediği için Hanoi'de geçen yıl üç müvekkilimizin ERC başvurusu reddedildi. Ofis sözleşmesi imzalamadan önce Vietnam'da bir avukat veya danışman aracılığıyla bina due diligence yapılmasını şart koşuyoruz. Bu işlem 3–5 iş günü sürer ve ortalama USD 300–500'e mal olur; aksi takdirde kaybedilen 2–3 aylık şirket kurulum süresi USD 5.000+ ek maliyet doğurur."

— Hanoi Operasyon Koordinatörü, Faisth Travel Agency Vietnam Masası

Gerekli Belgeler: Ofis Kira ve ERC Başvurusu

Kiracı Tarafı (Türk şirketi)

• Türk şirketinin apostilli ticaret sicil gazetesi ve noter onaylı imza sirküleri (Vietnamcaya çevrilmiş)
• Yetkili imzanın pasaport fotokopisi
• Yetkilendirme belgesi (Vietnam'daki temsilci için PoA, T.C. Hanoi Büyükelçiliği konsolosluk onaylı)
• Banka referansı (son 6 ay)

Kiraya Veren Tarafı (Doğrulanması gereken)

• Bina tapu belgesi (Sổ đỏ / Sổ hồng)
• İnşaat ruhsatı (Giấy phép xây dựng) — ticari kullanım izni
• Yönetim şirketi sözleşmesi (Grade A/B için)
• Vergi numarası (MST) ve VAT mükellefiyet belgesi

Belge listesinin tamamını ve şirket kurulumuna entegre adımları Vietnam Şirket Kurma Soruları sayfamızda bulabilirsiniz.

Sık Yapılan 5 Hata

1. Sanal ofis ile başvuru yapmak: Coworking space veya virtual office adresiyle FDI şirket kurulumu reddedilir. WeWork, Toong, Dreamplex gibi mekânların yalnızca fiziksel ayrı oda sunan paketleri kabul edilir; ortak masa (hot desk) geçersizdir.
2. Apartman dairesini ofis olarak kullanmak: Vietnam konut yasası (Housing Law 2023, Md. 6) konut amaçlı dairelerin ticari kullanımını yasaklar. 2024'te HCMC'de 1.200+ şirkete ihtar verildi (kaynak: LuatVietnam Legal Updates 2024).
3. Vietnamca metni okumadan imzalamak: İngilizce metinle Vietnamca metin arasında %3–5 oranında farklılık olabilir; uyuşmazlıkta Vietnamca esas alınır.
4. Kira artış formülünü açık bırakmak: "Market rate" ifadesi kiraya verene tek taraflı artış hakkı verir. Yıllık sabit % veya CPI'ye bağlı tavan koymalısınız.
5. Depozitoyu nakit ödemek: Banka havalesi (Vietnam bankasına) yapılmalı, dekont saklanmalı. Nakit ödeme iadesi vergisel olarak ispatlanamaz.

İlgili Hizmetlerimiz

Vietnam pazarına giriş sürecinizin farklı aşamalarında ihtiyaç duyabileceğiniz konular:

• Vietnam Bayi Bulma Danışmanlığı — Fiziksel ofis açmadan önce distribütör modeliyle pazar testi
• Çalışma İzni Bilgi Formu — Vietnam'a atayacağınız Türk personel için Decree 219/2025/ND-CP kapsamında ön değerlendirme
• Vietnam Konfeksiyon Üretici Araştırması — Üretim yaptıracak markalar için fabrika araştırma sürecine entegre lojistik ofis kurulumu

Sıradaki Adım

Vietnam'da ofis kiralama kararı, şirket kurulum yapınız ve faaliyet kapsamınızla birlikte değerlendirilmesi gereken bir karardır. Hazır tutar tablosuna güvenmek yerine, faaliyet alanı + öngörülen personel sayısı + yatırım hacmi üçlüsünü netleştirerek başlamak gerekir. Faisth Travel Agency Vietnam Masası olarak Türk şirketlere; bölge seçimi karşılaştırması, 3–5 bina shortlist hazırlanması, kira sözleşmesi tercümesi ve hukuki denetimi ile ERC başvuru dosyasına entegrasyon hizmetleri sunuyoruz. İlk değerlendirme görüşmesi ücretsizdir. Talep göndermek için iletişim sayfamızı kullanabilir veya doğrudan Ankara HQ üzerinden randevu talep edebilirsiniz.